경기 평택 아파트, 더 오를 수 있을까?

반년 만에 2억 뛴 동네, 평택

경기도 평택 아파트값이 올해 들어 20% 이상 상승했다는 뉴스를 보았다. 

출처: 한국경제신문

• 경기도 평택 아파트값, 올 들어 20% 이상 상승
• 9월 현재 아파트 거래량, 작년 이미 넘어
• 2019년 공급과잉, 청약 변경으로 미분양 2,600가구 넘어

미분양 2,600가구를 해소하고, 반년 만에 2억이나 또 상승했다니 대단하다. 평택에 삼성이 자리를 잡는 것 같더니, 그 사이에 수요가 많이 늘어난 걸까? 한편으로 요즘 같은 시절이라면 2억 정도에 그리 놀랄 일은 아닌 것 같기도 하고.

인구와 세대수, 2019년부터 상승에 속도를 내다  

역시 인구와 세대수는 꾸준히 증가하고 있다. 인구수는 2019년 이전까지는 연 1만 명 정도, 2019년부터 2만 명 정도씩 증가하고 있다. 세대수도 인구수와 비슷한 추세를 보인다. 

매매지수의 상승이 하늘을 찌르다

평택의 KB주간 매매지수와 전세지수는 2008년 4월부터 확인이 가능하다. 현재 전고점을 치고 올라간 것이 보인다. 

기간을 좁혀서 2013년부터 현재까지의 매매지수를 보자.

• 2017년 중반 이후 끝 모를 하락세를 보인다.
• 2019년 말쯤 바닥을 다지는가 싶지만, 지지부진하다.
• 2021년이 지나며 급등세를 이어가고 있다.

평택 모션차트, 드라마틱하다

평택 아파트의 매매, 전세지수를 모션차트(Motion Chart)로 보자. 

2021년 3월부터 증가하는 폭을 보면 입이 쩍 벌어진다. 그 어느 때보다도 성큼성큼 우상향하고 있다. 만약 2019년에서 2020년 초중반에 평택을 매도했었다면 쳐다보기도 싫을 것이고, 그때 매수했었다면 웃음이 절로 나겠다. 2016년 전후, 평택에 진입했던 투자자라면 지금 어떤 심정일까? 

역시 수요와 공급이 중요한 지표다 

출처: 부동산지인

경기도 평택의 수요와 공급을 모션차트와 함께 읽어 보자. 

• 2016년부터 수요보다 3배나 많은 공급이 쏟아지기 시작했다. 2016년 말 공급을 이기지 못하고 매매지수가 조금씩 뒷걸음질 치기 시작한다. 
• 2017년 다시 한번 수요보다 3배 많은 공급이 쏟아졌다. 그나마 주춤주춤 버티던 매매와 전세지수의 하락 폭이 2018년 초부터 점점 커진다. 
• 2018년에는 4배, 2019년에 거의 6배에 달하는 공급 폭탄이 쏟아졌다. 가장 큰 공급 구간을 지나니 매매와 전세지수의 하락 폭이 주춤주춤하기 시작한다. 

이후 예상되는 공급 감소와 정부의 부동산 정책 실패가 어우러져 지금의 폭등이 생겨났을 것 같다.

평택 아파트, 더 오를 수 있을까? 

평택에 있는 아파트 84타입 중에서 최고가 순위 1위와 10위권 아파트 2개를 뽑았다. 먼저 최고가 1위 아파트인 고덕 파라곤을 보자. 매매가를 보면 2019년 말부터 조금씩 상승하기 시작하는 것을 볼 수 있다. 현재 거의 2배 정도 상승했다. 갭은 4억5천만 원이다.

다음으로 10위권에 있는 평택 센트럴자이 3단지를 보자. 매매가를 보면 2019년 말부터 조금씩 상승하기 시작하는 것을 볼 수 있다. 현재 거의 2배 정도 상승했다. 갭은 3억 2천만 원이다. 

1위와 10위권 아파트를 봤는데, 공급이 많은 상황에서도 매매가는 2배 정도 상승했다. 그간 누적된 공급에도 매매가는 상승 전환했다. 2023년까지 수요보다 공급이 많을 테지만, 공급량 자체는 현저히 줄어들고 있다. 새 아파트가 왕창 들어섰고, 인구가 쭉쭉 늘고 있으니, 각종 상업시설이 들어서리라 생각한다. 이런 것들은 향후 매매가에 긍정적인 시그널이 될 것이다. 

전세가는 어떨까? 세대수 증가 추세를 보면 2018년 약 1만 세대, 2019년에 1만 2천 세대, 2020년에 약 1만 7천 세대가 증가했다. 그만큼 수요가 많은 것일까? 그보다는 과 공급으로 전세가가 저렴했기 때문에 전입이 많았을 것이란 생각이 든다. 앞으로도 공급은 적지 않다. 그만큼 전세가가 치고 오르기는 쉽지 않을 것 같다. 물론 초기 과 공급 시절에 비하면 오름폭은 크겠지만, 매매가와 갭은 점점 더 커질 것이라고 예상해 본다.