 | 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다 -  강승우 지음/위즈덤하우스 |
3줄 요약
- 서울 부동산은 2023-2024까지 상승한다. 4년 정도 조정기를 거치고, 2028-2029년부터 서울 부동산은 다시 상승을 시작할 것이다.
- 서울 부동산이 조정을 받는 동안에는, 6대 광역시 중 부산 부동산이 치고 나갈 것이다.
- 우리나라는 성장의 시대에서 수축의 시대로 접어들었다. 수축의 시대에는 양극화가 더욱 심해진다.
궁금하다
저자가 판단한 부동산 시장의 흐름이 과연 적중할지, 아니면 틀릴지 정말 궁금하다. 책은 2020년 말에 나왔으니, 2021년 말이면 1차 검증이 가능하겠다. 하긴 내가 서울에 아파트가 있다고 하면 특별한 사정이 있지 않는 한 팔지는 않을 것 같다. 양도세도 높고, 팔아봐야 다른데 갈 곳도 마땅치 않은데 어찌 팔 엄두를 낼까. 다주택자라면 더더군다나 세금 부담이 큰데, 차라리 증여를 해버겠다.
정부의 정책은 옳은가
문재인 정부 들어서도 부동산은 요지부동이다. 결과론적으로 보면 틀렸다. 어떻게 보면 시장을 정책으로 조정하려는 정부의 시도가 다시 한 번 잘못된 것임을 증명해 준 것이라고 생각한다. 수요와 공급 측면에서 공급에 더 치중한 정책이었더라면 하는 아쉬움이 크다.
주택을 공급해야 하는 정부의 부족한 부분을 채워주는 다주택자의 역할도 인정했으면 어땠을까? 마녀사냥 식으로 몰아치는데 일조했던 정부의 자세에도 아쉬움이 남는다.
결과적으로 정부는 틀렸고, 잘못된 정책의 결과로 앞으로 10년 이상은 왜곡된 시장이 지속될 것이다.
1장 부동산 투자의 최종 목표
우리나라는 성장의 시대를 지나 수축의 시대에 접어들었다. 수축의 시대로 접어들면 핵심지와 비핵심지 사이의 양극화는 더 심해진다. 정부의 부동산 정책과 3기 신도시, 그리고 서울 아파트 공급부족은 결국 서울 핵심지, 입지 좋은 아파트의 가치를 끌어올릴 것이다. 그러므로 최종 목적지는 반드시 서울이어야 한다.
2장 지역마다 다른 부의 파도
서울과 6대 광역시의 아파트 매매 시세 추이를 보면 달리 움직이는 것을 알 수 있다. 2017년을 기점으로 서울과 6대 광역시의 디커플링은 다시 진행 중이다. 그런데 서울과 광역시의 경제 규모 비중이 그만큼 차이가 나기 때문일까? 그렇지 않다면 버블이 꺼지거나, 갭이 다시금 좁혀길 것이다. 단, 경기도는 서울과 등락을 함께 하는 시장이므로 주의해야 한다. (경기도의 물량 부담은 전국 최고 수준이고 앞으로도 그럴 것이다.)
3장 빅데이터가 말해주는 폭등전야 서울
'서울 아파트 매매지수, 주택구입부담지수, 실수요층의 급증(서울과 경기의 10년차 부부), 입주물량의 급감, 유동성(M1, M2), 3기 신도시 토 보상금, 8.2 대책의 영향으로 매물 잠김, 코로나 이후 다가올 보복소비'는 폭등전야를 알리고 있다.
4장 서울, 매도 타이밍이 온다.
- 2021년 서울 부동산은 급등을 거듭할 것이다.
- 2023-2024년경 정점을 찍고 중장기 하락장에 돌입할 가능성이 크다.
- 2026년에 주택임사사업자 등록 물량의 매물 출회와 3기 신도시 입주 개시가 맞물리면서 하락의 폭은 더욱 깊어질 것이다.
5장 2023년 이후 포스트 서울을 찾아라
GRDP, 매매/전세지수, 주택구입부담지수, 아파트 착공/인허가 물량, 현금부자의 수를 고려했을 때 가장 포스트 서울로 부산이 가장 유망하다고 본다.
6장 서울 부동산, 기회는 분명 다시 온다.
언제인가? 2028-2029년 전후로 본다. 2020년 후반기에 시작되는 공급절벽을 무시할 수 없다. 게다가 2030년이 되면 30년 넘은 서울 아파트의 비중이 56%가 된다. 재건축에 대한 열망과 요구를 수용하는 정치인이 더 많이 살아남을 것이다. 1기 신도시의 멸실 또한 가속화 될 것이다(2021년부터 재건축 연한 도래). 그리고 서울 부동산은 5년 이상 하락한 적이 없다. 서울 부동산이 일정 기간 지속되면 정부는 부양책을 꺼낼 수 밖에 없기 때문이다. 그렇게 상승으로 방향을 틀면 1년 만의 상승으로 끝난 적이 없다.
돈 되는 아파트 투자 지도 115곳
기준은 직주근접+신축+1,000세대 이상이다.
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