인구수와 세대수는 매매, 전세지수와 연관이 있을까? (2)

수도권보다 상대적으로 인구가 적은 지방 도시는 어떤지 볼까? 경상도에 하나, 전라도에 하나를 보자. 그리고 조선 경기가 내리막길을 걷다가 다시 좋아지고 있다는 거제도 같이 비교해 보자.

목포의 인구와 세대수, 그리고 매매, 전세 지수

목포의 매매, 전세지수 차트를 보면 2015년에 저점 후 상승하다가 2018년 말에 고점을 찍었다. 그리고 다시 하락하더니, 2021년 8월에는 바닥을 뚫고 내려가고 있다. 

인구도 줄고 세대수도 줄고 있는 걸까?

차트를 보면 인구는 계속 줄어들고 있고, 속도도 점점 빨라지고 있다. 반면 세대수는 미미한 상승세를 보인다. 2018년 말에 고점을 찍을 정도로 수요가 늘어났을 것 같지는 않다. 인구수가 꾸준히 줄어들고 있음에도 매매/전세 지수는 상승과 하락을 오간다. 세대 수에 뚜렷한 변화가 없음에도 말이다. 

현재 매매지수가 바닥을 뚫고 내려가는 것도 이해가 잘 안 된다. 목포 옆에 신도시가 생긴다고 한 것 같은데, 그 영향으로 목포에 살던 분들이 다들 이사를 한 걸까? 그럼 전세 지수도 바닥을 뚫어야 할 것 같은데, 2015년 저점보다는 높은 편이다. 매매 지수의 급격한 하락과는 달리 어느 정도 방어선을 형성하고 있는 것으로 보인다. 인구는 줄어들지만 세대 수는 조금이나마 증가하고 있기 때문일까?

김해의 인구와 세대수, 그리고 매매, 전세 지수

김해는 목포와 달리 인구와 세대 수가 증가하고 있다. 지방에 있는 도시라고 무조건 인구가 감소하는 건 아니란 걸 알았다.

김해의 매매, 전세지수 흐름을 보면 목포와 흡사하다. 

고점을 지나 바닥을 뚫고 내려간 것까지는 비슷한데, 이후 급상승했다. 그래서 매매가는 이전 고점을 바라보고 있으며, 전세가는 이전 고점을 뚫고 상승하는 중이다. 김해의 세대 수 증가 추이를 보면 전세가가 고점을 뚫은 것이 당연해 보인다. 전세 지수가 오르니, 매매 지수도 따라서 오르게 된 것일까?  

목포와 김해의 매매, 전세 지수 비교

김해와 목포가 시차를 두고 유사한 흐름을 보이는 거라면, 목포도 조만간 급격한 상승을 하게 될까? 만약 그렇다면 인구와 세대 수는 매매, 전세 지수와는 큰 상관이 없다는 이야기가 되는 건가? 한번 보자.

2010년부터 지금까지 매매, 전세 지수 흐름을 보면 두 지역은 상호 연관성이 별로 없어 보인다. 위 차트에서 2018년 말부터 2020년 초까지를 보면 특이한 흐름이 나온다. 인구와 세대 수가 목포보다 많고, 증가 추세에 있는 김해의 매매, 전세 지수가 목포보다 낮아진 구간이 지속하고 있다. 저 시기에 김해에 공급이 많았던 걸까? 투자자들은 2019년 말쯤 진입했겠구나.

 

거제의 인구와 세대수, 그리고 매매, 전세 지수

마지막으로 거제를 보자. 매매와 전세지수를 보면 2014년 말 고점을 찍은 후 내리 하락세다.

2014년 매매 지수가 125를 넘었는데, 김해나 목포와 비교해 보면 꽤 높은 편이다. 김해보다 인구수가 절반이면서도 매매지수가 높다는 것은 그만큼 뜨거웠다는 방증이겠지? 이후 계속 하락하다가 올해 들어 상승하는 모습을 보인다. 왠지 조선업 경기의 영향이 큰 것 같다. 

인구는 감소 중이고, 세대 수는 줄어들다가 다시 조금씩 늘고 있다.

거제를 보면 인구나 세대 수보다는 그 지역에 얼마나 많은 돈이 풀려 있는지가 관건이 아닐까 하는 생각이 들었다. 한때 조선업 경기가 좋았으니 그만큼 많은 일자리가 생겼고, 그만큼 수요가 늘었던 것 아닐까? 그렇다면 경제지표도 같이 봐야 하겠다는 생각이 든다.

인구수와 세대수는 매매, 전세지수와 연관이 있을까?

5개 지역(서울, 인천 부평, 전남 목포, 경남 김해, 경남 거제)의 인수, 세대수와 매매, 전세 지수 흐름을 살펴보았다. 인구와 세대수는 수요에 큰 영향을 주는 요소라고 생각했고, 매매와 전세지수에 큰 영향을 미칠 거로 생각했는데, 살펴보니 꼭 그렇지만은 않았다. 만약 부동산을 투자로 접근하게 된다면 한두 가지 지수로 판단하고 접근하면 안 되겠다.